Un avalúo es una opinión imparcial del valor de una propiedad previamente identificada.
El proceso valuatorio inicia cuando el valuador ha identificado y comprendido perfectamente todos los aspectos inherentes al avalúo en cuestión y concluye cuando entrega el Dictamen Valuatorio. El procedimiento para lograr obtener la conclusión del aspecto valuatorio dependerá de la naturaleza del avalúo y de la disponibilidad de información.
En todo avalúo, el propósito es la formulación de una opinión o dictamen sobre el valor, perfectamente documentada y apoyada, que demuestre que el valuador consideró todos los parámetros que afectan el valor de los bienes que están siendo valuados.
El grado de certeza del avalúo, dependerá de la experiencia e integridad del valuador y principalmente de la destreza con que interprete y procese la información. Su validez estará influenciada por la accesibilidad de datos e información pertinente.
Proceso de avalúo
El proceso del avalúo es un conjunto de procedimientos sistematizados empleados por los valuadores para dar una respuesta a la interrogante de un cliente, relativa al valor.
El proceso del avalúo se inicia cuando el valuador ha identificado y comprendido a fondo el problema de avalúo en cuestión y se concluye cuando el valuador reporta la conclusión al cliente.
El número de pasos que se dan para llegar a la conclusión del problema dependerá de la naturaleza del contrato para avalúo y de la disponibilidad de los datos.
La investigación se inicia después de haberse definido el problema del avalúo en cuestión.
En cualquier asignación de avalúo, la meta del proceso de ese avalúo es la elaboración de una opinión o dictamen sobre el valor, bien documentada y apoyada que demuestre que el valuador considero todos los factores que ores que afectan el valor de los activos que están siendo valuados.
1.Definición del problema
Propiedad que será valuada.
Propósito del avalúo.
Usos del avalúo.
Fecha del avalúo.
Condiciones limitantes o restrictivas.
2. Definir del valor
¿Qué es pertinente?
3. Identificación de la Propiedad
Los activos deben identificarse apropiadamente.
4. Recopilación de Datos
Inspección de los activos.
Listado y descripción de activos.
Clasificación de activos.
Investigación de datos sobre el costo.
Investigación de datos sobre el mercado.
Investigación de datos sobre ingresos.
5. Análisis de Depreciación.
Depreciación física.
Obsolescencia funcional.
Obsolescencia Económica.
6. Metodología.
Análisis para avalúo.
7. Conclusiones sobre el valor.
8. Reporte.
Definiciones de Valores
Valor de reproducción nuevo
El costo a precios actuales de la reproducción de una nueva réplica de un bien utilizando materiales idénticos o muy similares.
Valor de reposición nuevo
Se entiende como el costo estimado a precios de la fecha de referencia de un bien nuevo, formando parte de una unidad productiva, que pueda prestar un servicio igual o similar al del bien que se está valuando, más las erogaciones en que se incurría por concepto de derechos y gastos de importación, fletes, maniobras de instalación, de ingeniería de detalle, etc. No se incluye ingeniería básica, tiempo extra, ni descuentos especiales en los precios de los materiales.
El costo a precios actuales de un bien nuevo similar y con la utilidad equivalente más próxima al bien que se está valuando.
Valor Neto de Reposición
Se entiende como el valor que tienen los bienes en la fecha de referencia y se determina a partir del Valor de Reposición Nuevo, disminuyendo los efectos debidos a la vida consumida respecto de su vida útil total, estado de conservación y grado de obsolescencia (relativa a la propia empresa que se valúa).
Valor comercial o valor justo de mercado
La suma de dinero a cambio de la cual podría razonablemente esperarse que un comprador y un vendedor informados estarían dispuestos a efectuar la transacción de un bien, bajo condiciones equitativas y sin que ninguno estuviera en la necesidad de comprar o vender y siendo ambos conocedores de toda la información pertinente.
Valor justo de mercado – en uso
Es la suma de dinero estimada a cambio de la cual podría esperarse, de manera razonables, que un comprador y un vendedor bien informado, estarían dispuestos a efectuar la transacción de un bien, bajo condiciones equitativas y sin que ninguno tuviera la necesidad expresa de comprar o de vender, donde ambos conoces toda la información pertinente al bien, considerando que este bien está instalado y operando, por lo que el valor contempla los gasto de instalación y se supone que el bien está generando ingresos y/o utilidades, que corroboran el valor considerado en el informe valuatorio.
Valor justo de mercado – instalado
La suma de dinero estimada a cambio de la cual podría esperarse, razonablemente, que un comprador y un vendedor informado estarían dispuestos a efectuar la transacción de un bien instalado, bajo condiciones equitativas, sin que ninguno tuviera la necesidad de comprar o vender, donde ambos conocen toda la información pertinente. El bien está instalado, mas no operando.
Valor justo de mercado – desmontado
La suma de dinero estimado a cambio de la cual podría esperarse, razonablemente, que un comprador y un vendedor informados estarían dispuestos a efectuar la transacción de un bien, bajo condiciones equitativas y sin que ninguno tuviera la necesidad de comprar o vender, donde ambos conocen toda la información pertinente y en el entendido de que el equipo se trasladará a otro sitio.
Valor de liquidación en obra
El importe total de dinero que se espera obtener por una planta o instalación industrial en quiebra, asumiendo que toda la planta o instalación industrial se venderá completa, dentro de un límite de tiempo para llevar a término la transacción.
Valor de liquidación ordenada
La cantidad de dinero estimada, que se esperaba obtener por concepto de una venta, contando con un plazo razonable para encontrar un comprador, donde el vendedor se ve en la necesidad de vender “tal y como está y donde se ubica el bien”.
Valor de liquidación forzosa
La cantidad de dinero estimada, que podría percibirse, por concepto de una venta pública debidamente anunciada y llevada a cabo, en la que el vendedor se ve en la necesidad de vender de inmediato “tal y como está y dónde se ubica el bien”.
Valor de rescate
La suma de dinero estimada que se espera obtener por concepto de la venta total de un bien, o de un componente del mismo, que se haya retirado de servicio para utilizarse en otra parte.
Valor como chatarra
La suma de dinero que podría obtenerse por un bien si este fuera vendido sólo con base a su material no para destinarse a un uso productivo.
Costo de reposición asegurable
El costo de reposición nuevo estipulado en la póliza de seguro menos el costo nuevo de las piezas que específicamente se excluyan de la póliza de seguro.
Valor asegurable depreciado
Es el costo de reposición asegurable menos la depreciación que se haya considerado para fines de seguro.
Valor en libros
Es el costo capitalizado de un activo menos la depreciación contable (no de avalúo).
Valor Histórico
Es el valor en el cual se registró un bien en la contabilidad de la empresa, es el valor capitalizado de un activo. Es el costo inicial capitalizado de un activo a la fecha en que fue puesto en servicio por primera vez.
Valor Original
El costo inicial capitalizado del activo en manos de su propietario actual.
Rangos de Valores
Los valores siguientes se encuentran posicionados de mayor a menor:
Costo de Reproducción Nuevo
Costo de Reposición Nuevo
Valor Neto de Reposición
Valor Comercial o Valor Justo de Mercado
En uso
Instalado
Desmontado
Valor de liquidación
En obra
Ordenada
Forzada
Valor de rescate
Valor de chatarra
Finalidades y usos de los avalúos y de los valores requeridos
Transferencia de Propiedad.
Justo valor de mercado.
Valor de liquidación.
Financiamiento.
Valor de liquidación forzosa.
Valor de liquidación ordenada.
Justo valor de mercado (En algunos casos).
Enajenación.
Justo valor de mercado.
Finalidades y usos de los avalúos y de los valores requeridos
Impuesto sobre la renta.
Justo valor de mercado.
Costo de reposición nuevo.
Impuesto ad valorem.
Costo de reproducción nuevo.
Costo de reposición nuevo.
Costo de reproducción / reposición nuevo, menos depreciación.
Justo valor de mercado.
Valor de liquidación ordenada (circunstancias especiales).
Aseguramiento
Costo de reproducción nuevo.
Costo de reposición nuevo.
Costo de reproducción / reposición nuevo, menos depreciación.
Valor a precios reales en efectivo.
Justo valor de mercado
Métodos de valuación de maquinaria y equipo
Costo
El método de costo se basa en el supuesto de que el comprador de cualquier bien, siempre cuenta con el total de información sobre el bien que está adquiriendo, por lo que no pagara por dicho bien más allá del costo de producción de un sustituto con la misma utilidad que el bien en cuestión.
Este concepto es conocido como “principio de sustitución”
Es decir que el criterio de valuación basado en el costo considera que el valor máximo de un bien para un comprador completamente informado, será la cantidad que actualmente se requeriría para construir un bien nuevo de igual utilidad. Cuando el bien es usado es decir no es nuevo, el costo actual de dicho bien nuevo debe ajustarse de acuerdo a todas las formas de depreciación aplicables al activo bien objeto del avalúo en la fecha en que se esté realizando el estudio.
Criterio del método de costo
La base de valuación por este criterio de costo se fundamenta en el costo de reproducción nuevo o también en el costo de reposición nuevo o una combinación de ambos. El método de costo generalmente es el punto de partida en el proceso del avalúo que para el caso de valuación de inmuebles se le conoce como método físico o directo y para el caso de valuación de activos de las empresas, o bienes muebles se le conoce obtención del VRN, mediante costos específicos.
Mercado
El método de mercado, dentro del análisis para llevar a efecto el avalúo, requiere recabar datos del mercado relacionados con los bienes que son objeto del avalúo, siendo esto también conocido como “método por comparación de ventas”.
El objetivo fundamental es determinar la deseabilidad que existe en el mercado por el bien que se está valuando lo cual se deriva de las ventas u ofertas recientes de bienes similares que actualmente estén en el mercado, con objeto de llegar a un indicio de cuál sería el precio de venta más probable de dichos bienes, es decir que la finalidad del estudio es determinar el comportamiento del mercado de bienes usados que marquen la tendencia del precio que sustentara el precio del objeto o los objetos valuados. Si las ventas de los bienes encontrados no son exactamente iguales al bien que se está valuando deberán realizarse los ajustes para acercar aquellos precios lo más cercano posible al bien objeto del avalúo.
Ingreso
El método de ingreso se basa en considerar que el valor se representa por lo que actualmente valen los beneficios futuros que se derivan de la propiedad de un activo o bien y que generalmente se mide a través de la capitalización de un nivel especifico de ingreso.
El método de ingreso “rara” vez se utiliza en avalúos de maquinaria y equipo.
Clasificación de la maquinaria
Una clasificación simple o elemental sería precisamente la siguiente:
Terreno.
Construcción.
Maquinaria y equipo.
Clasificación
Representa un desglose finito de varias cuentas que en la mayoría de los casos debe ser definida con el contador de la empresa en cuestión, ya que el determinar las cuentas es por lo general función del departamento de contabilidad, quienes por departamento o pasos del proceso, determinan una nomenclatura que se debe respetar, ya que se debe recordar que el documento que habremos de emitir tiene como contenido es precisamente la relación del activo fijo de la empresa, el cual deberá ser fácilmente identificado de acuerdo a lo que la contabilidad de la empresa que ya tiene definido y que en empresas que llevan un control estricto de sus activos fijos lo traducen a un “numero de inventario”, que sirve de identificación y control del activo fijo, que aparece en un emplacamiento de los equipos generalmente en una parte visible cerca de la placa de identificación del fabricante del activo en cuestión.
Número de inventario
El número de inventario es definido por el departamento de contabilidad de la empresa y tal y como se menciona en el párrafo anterior este generalmente aparece junto a la placa de identificación del fabricante de la misma, siendo este número de inventario compuesto por dígitos que la contabilidad de la empresa mantiene de acuerdo a la clasificación que previamente ha formalizado para determinar sus centros de costos que bien puede coincidir con los departamentos o pasos del proceso que conforman el total del Lay – Out.
Activos fuera de la planta.
En esta clasificación se colocaran todos aquellos bienes que por razones de conveniencia o necesidad están fuera de las instalaciones de la compañía que bien puede ser por reparación o mantenimiento o por préstamo a proveedores que en convenio con ellos producen con equipos especiales componentes o productos que no se pueden producir en las líneas de producción de la misma empresa, ejemplo de esto se da en la industria de la confección que se apoya en talleres externos a quienes les da maquinas que el proveedor externo no puede comprar por el costo alto que tienen dichos equipos.
Activos no inspeccionados
En algunas ocasiones existen activos fijos en áreas remotas, de difícil acceso que el valuador no puede inspeccionar por razones de causa mayor, por lo que el valuador habrá de sujetarse a listado proporcionado por el cliente basando su criterio de valuación con base en descripciones, antigüedad, y condiciones que el mismo cliente habrá de avalar y que por parte del valuador clasificara en una cuenta especial bien definida como bienes ”no inspeccionados” para aclaraciones que en su momento se pudieran dar.
Activos rentados
En esta clasificación se incluyen activos arrendados capitalizados y activos rentados convencionalmente, que en algunos casos se conoce como activos fijos adquiridos en arrendamiento financiero o Leasing y que se valúan como si fueran propiedad de la empresa.
Activos no productivos
Esta clasificación contiene los activos que no intervienen en las operaciones continuas del negocio y que se conservan en el inventario como una inversión para usos posteriores, o que se mantienen como un excedente de la capacidad instalada de la planta y que por el momento no contribuyen a generar utilidades, o bien pueden ser activos que no forman parte de los activos que participan en el lay out y que son de la empresa como parte de usos múltiples como pudiera ser instalaciones para retiros de los empleados, yates, etc.
Conceptos que abarca la maquinaria
Cableado para alimentación de energía
Tubería de proceso (tubería de planta)
Equipo general de planta.
Vehículos de planta.
Equipo de laboratorio y pruebas.
Mobiliario y aditamentos de oficina.
Equipos de procesamiento de datos.
Vehículos a motor.
Herramientas
Herramental especial.
Patrones y siluetas.
Diagramas de producto.
Cuentas especiales.
Construcciones en proceso.
Determinación de precios
El banco de datos se conformará en una biblioteca de material de información general, así como referencias y precios de las maquinas cotizadas que se puede obtener de diversas maneras entre las que se encuentran las siguientes:
Manuales con especificaciones de fabricantes.
Catálogos de fabricantes.
Listas de precios de fabricantes.
Listas de precios de distribuidores y proveedores.
Guías de precios publicados.
Guías de referencia sobre números de serie.
Precios base de máquinas.
Libros de referencias.
También se puede obtener materiales de referencia de precios directamente de:
Fabricantes y proveedores.
Distribuidores de máquinas nuevas y usadas.
Exhibiciones y ferias de los diversos ramos.
Guías de precios editadas en revistas especializadas.
Facturas de clientes.
Periódicos.
Subastadores.
Archivos antiguos.
Universidades.
Bibliotecas públicas.
Bancos computarizados de datos.
Internet.
Internet
Conociendo el valuador, lo que requiere y donde puede obtener la información, el siguiente paso es buscar el canal adecuado para contactar con la fuente de la información, que gracias a los avances tecnológicos se facilita, ya que bien puede ser desde el uso del teléfono, por contacto personal o por Internet, por lo que los despachos de valuación que no cuenten con este tipo de accesorios y herramientas, tendrán muchos problemas para lograr agilizar la información y lograr una comunicación ágil con las fuentes correspondientes.
Actualmente el Internet es una fuente de información importante, en donde pueden uno entrar a un mundo globalizado de base de datos que facilitan la obtención de la posible cotización, sin embargo, la ubicación rápida y adecuada, de la información requerida es en ocasiones difícil, si no se cuenta con puntos de referencia adecuados.
Se corre el riesgo de pasar horas enteras en la computadora buscando información y únicamente encontrar basura que no ayuda a la obtención de una posible cotización, es por ello que se recomienda estar siempre apuntando portales en donde se entera uno, de que proporcionan cotizaciones tanto de equipos nuevos como usados.
Algunos de los portales con información de precios de maquinaria:
www.infoagro.com
www.exfactory.com
www.usedconcretepumps.com
www.rdespanol.com
www.excelmach.com
www.ami-crushers.com
www.machinerytrader.com
www.boletinindustrial.com
No es fácil que alguien comparta con nosotros los portales donde existe información, por la sencilla razón de que encontrar un portal de esa naturaleza implica un esfuerzo sobrehumano por el largo tiempo que el valuador utiliza muchas veces en la búsqueda de la información y esto se cuenta como parte valiosa de su banco de datos con que cuenta el valuador para la oportuna respuesta a sus clientes.
En otras ocasiones el poder ingresar a un portal, tiene un costo que el suscriptor paga para poder tener acceso a la información y esto también implica no compartir con facilidad la información.
Catálogos
Los catálogos son una fuente de información muy importante ya que en ellos se puede encontrar especificaciones, y características técnicas de la maquinaria de tal manera que el valuador puede realizar la comparación de equipos y maquinas que el mismo fabricante edita en sus catálogos, y que en casos en que la maquinaria no sea de la misma marca puede buscar sus equivalentes hechas por otros fabricantes para auxiliarse y poder estimar el costo del equipo en cuestión.
Importancia de la documentación
Es relevante el remarcar que documentar el procedimiento del avalúo es de suma importancia para obtener los valores de su avalúo y esto incluye datos del fabricante, día y fecha de la llamada telefónica, el nombre de la persona que atendió la llamada, el precio comparado con que, costo original, su tendencia a base de índices, de tal manera que el valuador sea capaz de contestar las preguntas que su cliente le pueda hacer, o en su defecto los requerimientos que un juzgado o autoridad le pudiera hacer en el futuro en cuanto a los valores contenidos en el documento o dictamen.
Subastas
La manera de enterarse de las subastas puede ser a través de publicaciones del ramo, artículos del periódico, información cara a cara, e información recibida del extranjero de países que mercadean plantas industriales completas en proceso de remate y que se someten a subastas en el lugar, y que se publican en portales de Internet, siendo necesario para esto siempre buscar agentes de subastas a los que se les debe llamar por teléfono, escribirles y preguntarles, manifestando el interés de que se le incluya a usted dentro de sus listas de posibles compradores.
De ser posible deberá realizarse una inspección previa que permita constatar el aspecto de la maquinaria días antes a la subasta de tal manera que se pueda verificar lo siguiente:
Estimar condición.
Estimar depreciación física observada.
Política de mantenimiento de la empresa en liquidación.
Estimar los costos de instalación.
Estimar los costos de desmontar los equipos.
Determinar las dificultades existentes para lograr adquirir la maquinaria.
Después de haber obtenido el catálogo de la subasta y que esta se ha puesto en marcha, se debe tomar nota del precio real de venta de articulo vendido, junto a la descripción de este artículo en el catálogo, teniendo cuidado de los artículos menores, vendidos en grupo deben ponerse en paréntesis con el precio total pagado, de tal manera que al concluir la subasta y ya en forma privada, se agregara un reporte por escrito al catálogo de la subasta el cual debe contener:
Número de personas que participaron en la subasta.
Número de compradores que asistieron a la subasta.
Calidad de la maquinaria que se vendió.
Condiciones del clima ya que este concepto influye en el costo dependiendo de la temporada.
Situación del equipo, instalado / desmantelado.
Problema en la remoción del equipo.
Términos de la remisión.
Comentarios sobre situación económica de la zona.
A continuación, damos una lista de publicaciones y lecturas recomendadas, así como material impreso gratuito diversos tanto para equipo nuevo como usado.
Periódicos locales.
Publicaciones sobre equipos especializados.
Publicaciones del ramo metal mecánico, industria de la construcción, automotriz, etc.
Catálogo de herramientas y publicaciones sobre maquinaria de USA.
Publicaciones y boletines de camiones de USA.
Anuncios publicados sobre equipos de construcción.
Catálogos de fabricantes.
Etc.
Te invitamos a realizar el avalúo de tu Maquinaria y Equipo con nuestros valuadores expertos de AVACO:
(+502) 7830 7824 · (+502) 3292 4100
WhatsApp: https://wa.me/50257405054